Pembiayaan Rumah Halal di AS: Panduan Pembiayaan Rumah Syariah

Pembiayaan rumah syariah memberi Muslim cara untuk membeli rumah sekaligus mematuhi pedoman syariah. Produk keuangan ini menghindari bunga (riba) dengan menggunakan struktur kepemilikan dan pembayaran yang berbeda dari KPR konvensional.

Per 2024, beberapa perusahaan di AS menyediakan pembiayaan rumah syariah. Masing-masing menggunakan metode yang sedikit berbeda, terutama berdasarkan model kemitraan dan kepemilikan bersama. Meskipun opsi-opsi ini memungkinkan kepemilikan rumah yang halal, semuanya juga memiliki pertimbangan dan persyaratan tersendiri yang perlu dipahami pembeli.

Panduan ini menjelaskan cara kerja pembiayaan rumah syariah di AS, membandingkan penyedia utama, dan membantu Anda memahami apa yang perlu diperhatikan saat memilih opsi pembiayaan rumah yang halal. Kami akan membahas struktur dasarnya, menelaah pilihan yang tersedia, dan menjawab pertanyaan umum tentang kesesuaian syariah.

Daftar isi

1. Apa itu pembiayaan rumah syariah?
2. Pilihan pembiayaan rumah syariah saat ini di AS
3. Kritik dan tantangan umum terhadap pembiayaan rumah syariah
4. Apakah ada manfaat mengambil pembiayaan rumah syariah?
5. Alternatif pembiayaan rumah yang halal
6. Perspektif para ulama Islam
7. Kesimpulan
8. Pertanyaan yang sering diajukan tentang pembiayaan rumah syariah

Apa itu pembiayaan rumah syariah?

Pembiayaan rumah syariah (Islamic mortgage), yang juga dikenal sebagai pembiayaan rumah halal (halal mortgage) atau pembiayaan rumah yang sesuai syariah, adalah produk keuangan yang dirancang selaras dengan hukum Islam, yang melarang pembayaran maupun penerimaan bunga. Alih-alih pemberian pinjaman tradisional berbasis bunga, skema pembiayaan ini menggunakan struktur alternatif yang menekankan kepemilikan bersama, berbagi risiko, dan transaksi yang didukung aset.

Prinsip utama pembiayaan rumah syariah:

• Larangan riba (bunga): Islam melarang pengenaan atau pembayaran bunga karena dipandang sebagai eksploitasi. Karena itu, pembiayaan rumah syariah menghindari transaksi berbasis bunga.
• Berbagi risiko: Penyedia pembiayaan dan pembeli sama-sama menanggung risiko dan imbalan yang terkait dengan kepemilikan properti, sehingga tercipta hubungan yang lebih adil.
• Pembiayaan yang didukung aset: Transaksi terikat pada aset nyata, sehingga pembiayaan didasarkan pada kegiatan ekonomi riil, bukan praktik spekulatif.

Struktur umum pembiayaan rumah syariah:

1. Musyarakah (kemitraan menurun): Struktur yang paling umum di AS melibatkan kepemilikan bersama antara Anda dan perusahaan pembiayaan. Anda dan perusahaan membeli rumah bersama-sama, dengan Anda membeli porsi perusahaan secara bertahap seiring waktu. Selama Anda membeli porsi mereka, Anda juga membayar sewa untuk penggunaan porsi properti milik mereka.
2. Ijarah (sewa-beli): Dalam skema ini, perusahaan pembiayaan membeli properti dan menyewakannya kepada Anda. Cicilan bulanan Anda mencakup sewa sekaligus kontribusi menuju kepemilikan rumah pada akhirnya. Kepemilikan beralih kepada Anda setelah Anda membayar jumlah yang telah disepakati.
3. Murabahah (pembiayaan biaya-plus): Perusahaan pembiayaan membeli properti dan langsung menjualnya kepada Anda dengan harga lebih tinggi, yang Anda bayar secara mencicil. Marginnya dinyatakan dengan jelas di awal, dan harga jual tidak berubah seiring waktu.

Menurut AMJA (Assembly of Muslim Jurists of America), meskipun tidak ada satu pun struktur ini yang persis sesuai dengan akad-akad Islam klasik, sebagian di antaranya diperbolehkan mengingat kenyataan pasar perumahan AS saat ini. Kuncinya adalah bahwa struktur tersebut menghindari utang berbasis bunga sekaligus menyediakan cara bagi Muslim untuk memiliki rumah.

Pilihan pembiayaan rumah syariah saat ini di AS

Beberapa perusahaan di Amerika Serikat saat ini menawarkan solusi pembiayaan rumah yang sesuai syariah. Berikut gambaran umum penyedia terkemuka:

Guidance Residential

Sebagai salah satu penyedia terbesar di AS, Guidance Residential menggunakan Declining Balance Co-ownership Program, yang didasarkan pada struktur Musyarakah (kemitraan). Dalam model ini, lembaga dan pembeli memiliki properti bersama, dengan pembeli secara bertahap memperoleh porsi lembaga seiring waktu.

Perusahaan ini menawarkan opsi pembelian rumah dan refinancing, yang melayani pembeli rumah pertama maupun mereka yang ingin melakukan refinancing atas properti yang sudah ada. Kehadiran mereka yang luas membuatnya mudah diakses oleh beragam nasabah yang mencari pembiayaan sesuai syariah.

Akad Guidance dikembangkan dan disetujui oleh Dewan Pengawas Syariah independen yang mencakup ulama terkemuka seperti Syekh Mufti Muhammad Taqi Usmani, Ketua AAOIFI. AMJA membolehkan bermuamalah dengan mereka ketika ada kebutuhan, dengan mencatat bahwa struktur akad mereka umumnya dianggap lebih berkembang dibandingkan alternatif lain.

Meski demikian, ada beberapa kekhawatiran mengenai cara pembagian biaya pemeliharaan, pajak properti, dan kewajiban asuransi antara pembeli dan lembaga. Namun, model ini memang mencakup kepemilikan bersama yang sesungguhnya dan menghindari denda pelunasan dipercepat, dua perbedaan penting dari pembiayaan konvensional.

Devon Islamic

Devon Islamic menawarkan struktur Murabahah (pembiayaan biaya-plus). Dalam skema ini, Devon Islamic membeli properti dan menjualnya kepada pembeli dengan margin keuntungan yang telah ditentukan, dengan pembayaran dilakukan selama jangka waktu tetap.

Beroperasi di beberapa negara bagian sejak 2003, mereka menyediakan opsi pembelian rumah, refinancing, dan pembiayaan komersial. Devon Islamic Finance adalah anak perusahaan Devon Bank, yang telah melayani komunitas Chicagoland sejak 1945.

Meskipun mereka telah lama menjadi penyedia di pasar, analisis AMJA mengidentifikasi beberapa kekhawatiran signifikan terkait kesesuaian syariah pada kedua jenis akad mereka. Persoalannya meliputi pertanyaan tentang peralihan kepemilikan properti, pembagian manfaat dan biaya asuransi yang tidak adil, ketentuan gagal bayar yang bermasalah, dan penggabungan akad jual beli dan sewa dengan cara yang bertentangan dengan prinsip-prinsip Islam yang mapan. Karena kekhawatiran ini, AMJA mengategorikan produk Devon Bank sebagai diperbolehkan hanya dalam kondisi kebutuhan mendesak, dan menyarankan Muslim mencari opsi lain bila tersedia.

University Islamic Financial (UIF)

Pembiayaan rumah UIF disusun berdasarkan model Musyarakah (kepemilikan bersama). Dalam skema ini, UIF dan nasabah membeli properti bersama sebagai pemilik bersama. Nasabah membayar sewa atas porsi UIF dan secara bertahap membeli porsi itu seiring waktu hingga menjadi pemilik tunggal.

UIF adalah anak perusahaan University Bank, bank komunitas berbasis di Michigan yang sebagian kecil kepemilikannya dipegang Muslim. Perusahaan ini menawarkan pembiayaan rumah, komersial, masjid, dan kendaraan yang sesuai syariah di seluruh AS. Melalui University Bank (anggota FDIC), UIF juga menyediakan rekening tabungan berimbal hasil tinggi dengan sistem bagi hasil, dengan dana simpanan yang diinvestasikan secara eksklusif dalam program pembiayaan syariah UIF.

Semua akad UIF ditinjau dan disetujui oleh Dewan Pengawas Syariah independen yang mematuhi standar AAOIFI.

American Finance House (Lariba)

Lariba menggunakan struktur Ijarah (sewa-beli) dan Musyarakah (kemitraan). Dalam model Ijarah, Lariba membeli properti dan menyewakannya kepada pembeli, dengan pembayaran sewa berkontribusi pada kepemilikan. Model Musyarakah melibatkan kepemilikan bersama, dengan pembeli secara bertahap memperoleh porsi Lariba.

Lariba didirikan pada 1991 dan beroperasi sebagai lengan pembiayaan Bank of Whittier, yang mengklaim beroperasi sebagai bank bebas riba. Mereka juga menawarkan serangkaian pilihan pembiayaan untuk rumah, komersial, bisnis, dan kendaraan.

Meskipun Lariba adalah salah satu pelopor pembiayaan rumah syariah di AS, panduan terbaru AMJA menunjukkan kekhawatiran serius tentang struktur akad mereka. Model mereka secara khusus dikritik karena kemiripannya dengan KPR konvensional. Namun, dalam kondisi kebutuhan mendesak, sebagian ulama membolehkan penggunaannya berdasarkan persetujuan Dewan Pengawas Syariah mereka, meskipun hal ini umumnya dianggap sebagai pilihan terakhir.

Ijara Community Development Corporation (IjaraCDC)

IjaraCDC berspesialisasi dalam model Ijarah (sewa-beli). Dalam struktur ini, IjaraCDC membentuk sebuah trust yang di dalamnya klien dan IjaraCDC sama-sama memegang kepentingan. Trust tersebut meminjam dana untuk membeli properti, lalu klien menyewa properti tersebut dengan opsi untuk memperoleh kepemilikan penuh secara bertahap.

IjaraCDC berbasis di wilayah Midwest dan telah aktif di pasar AS sejak awal 2000-an. Mereka menyediakan pembiayaan untuk properti residensial maupun komersial, dan juga membantu nasabah yang ingin mengalihkan KPR konvensional menjadi pembiayaan yang sesuai syariah.

AMJA telah menyatakan kekhawatiran yang signifikan terhadap model pembiayaan IjaraCDC. Secara khusus, mereka memperingatkan tentang praktik perusahaan yang meminta pembeli rumah mengambil pinjaman bank standar yang kemudian distrukturkan ulang. AMJA menetapkan bahwa model ini tidak diperbolehkan karena mengandung bunga yang eksplisit, menyarankan agar menghindari pengaturan semacam itu, dan merekomendasikan agar perusahaan-perusahaan ini meninjau dan memperbaiki pendekatan mereka.

Kritik dan tantangan umum terhadap pembiayaan rumah syariah

Lanskap pembiayaan rumah syariah di AS menghadapi beberapa tantangan signifikan yang perlu dipahami calon pembeli rumah.

Kemiripan dengan KPR konvensional

Kritik utama adalah bahwa sebagian produk pembiayaan rumah syariah sangat menyerupai KPR konvensional, sehingga menimbulkan pertanyaan tentang kesesuaiannya yang sesungguhnya dengan prinsip syariah. Misalnya, struktur tertentu dapat melibatkan tingkat keuntungan yang mencerminkan suku bunga, sehingga muncul anggapan bahwa perbedaan antara pembiayaan syariah dan konvensional hanyalah di permukaan. Kemiripan ini dapat membingungkan konsumen mengenai keaslian produk-produk tersebut.

Biaya yang lebih tinggi

Kekhawatiran lain adalah potensi biaya yang lebih tinggi pada pembiayaan rumah syariah dibandingkan pinjaman konvensional. Hal ini berasal dari strukturnya yang unik: sementara bank konvensional dapat menawarkan suku bunga lebih rendah karena risiko minimal dalam pemberian pinjaman berbasis bunga, pembiayaan syariah melibatkan pengaturan berbagi risiko dan kemitraan yang sesungguhnya. Akibatnya, biaya pembiayaan rumah syariah terkadang bisa sedikit lebih tinggi daripada padanan konvensionalnya. Namun, selisih biayanya bervariasi tergantung lembaga dan produk tertentu.

Masalah struktural

Pengaturan berbagi risiko tidak selalu sepenuhnya mencerminkan prinsip kemitraan sejati dalam praktiknya. Banyak akad memuat klausul yang pada dasarnya memindahkan sebagian besar risiko kepada pembeli rumah, meskipun kerangka teoretisnya adalah kepemilikan bersama. Selain itu, pembagian biaya pemeliharaan dan pajak tidak selalu selaras dengan porsi kepemilikan, sehingga menimbulkan potensi masalah kesesuaian syariah.

Kompleksitas dan transparansi

Struktur pembiayaan rumah syariah yang rumit dapat menghasilkan akad yang kompleks dan sulit dipahami sepenuhnya oleh konsumen. Kompleksitas ini dapat menimbulkan kesalahpahaman tentang ketentuan dan kewajiban yang terlibat. Para kritikus berpendapat bahwa sebagian lembaga keuangan kurang transparan dalam penawaran produk mereka, sehingga menyulitkan konsumen menilai apakah pembiayaan tersebut benar-benar sesuai dengan pedoman Islam.

Apakah ada manfaat mengambil pembiayaan rumah syariah?

Gagasan di balik pembiayaan rumah syariah adalah menghindari bunga dengan menggunakan struktur alternatif, seperti bagi hasil atau sewa, yang secara teknis berbeda dari pinjaman konvensional. Namun, kenyataannya lebih bernuansa. Meskipun label “keuntungan” mungkin berbeda dari “bunga” secara teknis, hasil finansialnya, yaitu cicilan bulanan berdasarkan tingkat persentase yang diterapkan pada saldo pembiayaan, bisa terasa sangat mirip. Bagi sebagian orang, perbedaan teknis ini cukup untuk membedakannya dari bunga; bagi yang lain, hal ini bisa terasa seperti siasat, bukan solusi yang benar-benar bebas bunga.

Daya tarik pembiayaan rumah syariah sering kali terletak pada prosesnya, yaitu kenyataan bahwa produk-produk ini distrukturkan dengan niat untuk memenuhi prinsip syariah. Bagi banyak orang, perjalanan dan pendekatannya sama pentingnya dengan hasil finansialnya. Pembiayaan rumah syariah dapat memberikan ketenangan pikiran dengan selaras pada prinsip etika yang menekankan transparansi dan risiko bersama. Sekalipun hasil akhirnya tampak mirip dengan KPR konvensional, metode yang digunakan untuk sampai ke sana dapat memiliki nilai yang signifikan bagi mereka yang mengutamakan prinsip-prinsip ini.

Namun, sebagian Muslim mempertanyakan apakah model-model ini benar-benar mencerminkan semangat syariah, mengingat model tersebut terkadang menghasilkan biaya dan kewajiban yang sebanding dengan pinjaman tradisional. Pada akhirnya, manfaat sebenarnya dari pembiayaan rumah syariah bergantung pada sudut pandang. Meskipun produk-produk ini mungkin tidak sepenuhnya merevolusi pembiayaan rumah, produk ini merupakan upaya menyelaraskan kebutuhan keuangan modern dengan prinsip-prinsip Islam.

Alternatif pembiayaan rumah yang halal

Beberapa pendekatan alternatif untuk pembiayaan rumah syariah baru-baru ini muncul untuk menjawab kebutuhan para pembeli rumah Muslim di AS.

Koperasi perumahan

Model koperasi menawarkan pendekatan yang unik untuk pembiayaan rumah syariah. Ameen Housing, yang berbasis di California, beroperasi sebagai lembaga keuangan milik anggota, di mana anggota membeli saham dan secara bertahap membangun kepemilikan. Model mereka telah mendapat persetujuan AMJA dan beroperasi sepenuhnya bebas bunga melalui pendekatan berbasis komunitas. Struktur koperasi ini memungkinkan anggota membangun ekuitas sambil tetap menjaga kesesuaian syariah sepenuhnya.

Model ekuitas bersama

Sebagai pemain baru di pasar, Neeyah menawarkan pendekatan ekuitas bersama yang khas dan berbeda secara signifikan dari pembiayaan rumah syariah tradisional. Model mereka melibatkan kepemilikan bersama yang sesungguhnya, di mana mereka berinvestasi bersama pembeli rumah, menanggung hingga 80% dari biaya rumah. Tidak seperti penyedia pembiayaan rumah syariah pada umumnya, Neeyah tetap memiliki porsi kepemilikan mereka dan tidak menjualnya kepada Fannie Mae atau Freddie Mac. Mereka ikut menanggung semua pengeluaran besar, termasuk pajak properti, asuransi, dan perbaikan, sehingga tercipta pengaturan berbagi risiko yang sejati. Pemilik rumah dapat meningkatkan porsi kepemilikannya sesuai kecepatan mereka sendiri atau akhirnya mencapai kepemilikan 100%.

Perspektif para ulama Islam

AMJA telah memberikan panduan komprehensif tentang pembiayaan rumah syariah di AS, dengan mengelompokkan penyedia ke dalam tiga kelompok berbeda berdasarkan tingkat kesesuaian syariah mereka.

Sepenuhnya sesuai

Penyedia seperti Ameen Housing beroperasi dengan akad yang selaras sepenuhnya dengan prinsip syariah. Mereka tidak menjual akad mereka kepada perusahaan yang disponsori pemerintah (government-sponsored enterprises), sehingga memiliki kebebasan lebih besar untuk menjaga kesesuaian syariah. Namun, jangkauan mereka terbatas, hanya melayani puluhan nasabah, bukan ribuan yang dibutuhkan.

Diperbolehkan dengan syarat

Penyedia seperti Guidance Residential dan University Islamic Financial (UIF) masuk dalam kategori yang penggunaannya dibolehkan oleh para ulama dalam kondisi kebutuhan. Meskipun akad mereka mengandung beberapa persoalan yang perlu diperbaiki, AMJA mengakui kenyataan pasar perumahan AS dan membolehkan penggunaannya bila diperlukan.

Tidak diperbolehkan

Penyedia seperti Lariba dan IjaraCDC dinilai tidak sesuai oleh AMJA karena akad mereka mengandung bunga yang eksplisit atau struktur yang bermasalah. AMJA menyarankan untuk menghindari penyedia ini karena model mereka pada dasarnya menyerupai KPR konvensional.

AMJA menegaskan bahwa penentuan kebutuhan berada di tangan masing-masing pembeli, dengan mempertimbangkan faktor-faktor seperti:

• Ketersediaan opsi sewa yang sesuai
• Kondisi pasar setempat
• Keadaan keluarga
• Kemampuan finansial

Kesimpulan

Pembiayaan rumah syariah di AS menghadirkan peluang sekaligus tantangan bagi pembeli rumah Muslim. Meskipun penyedia pembiayaan rumah syariah tradisional telah membuat kepemilikan rumah dapat dijangkau oleh ribuan keluarga Muslim, pemain-pemain baru mendorong industri ini menuju solusi yang lebih autentik dan sesuai syariah.

Kunci untuk membuat pilihan yang tepat terletak pada pemahaman situasi spesifik Anda. Pertimbangkan tingkat kebutuhan Anda, kondisi pasar setempat, dan kapasitas finansial Anda. Meskipun sebagian opsi mungkin menawarkan kesesuaian syariah yang lebih baik daripada yang lain, panduan AMJA memberikan keleluasaan berdasarkan keadaan masing-masing individu, dengan mengakui bahwa solusi yang berbeda mungkin cocok untuk situasi yang berbeda.

Ingatlah bahwa apa yang paling cocok bagi satu orang mungkin tidak ideal bagi orang lain. Luangkan waktu untuk meneliti semua opsi yang tersedia dan berkonsultasilah dengan ulama setempat Anda.

Zoya: Aplikasi Investasi Halal

Zoya memudahkan investasi halal dengan membantu Anda membangun dan memantau portofolio investasi yang sesuai syariah dengan penuh keyakinan dan pemahaman yang jelas.

Pasang

Pertanyaan yang sering diajukan tentang pembiayaan rumah syariah